Вторичный рынок складов – это сегмент рынка, где собственники складских помещений повторно выставляют на рынок освободившиеся площади, ранее занятые арендаторами на долгий срок. К основным причинам относят:
-
Досрочный разрыв договоров аренды – собственники снова выставляют свободные площади, чтобы оптимизировать затраты.
-
Сокращение занятых площадей – клиенты могут переходить в низкокачественные объекты и объекты, расположенные в значительном удалении от центра.
Преимущества
К преимуществам аренды складских территорий на вторичном рынке относят:
-
Более низкие цены (на 10-25 %). У клиентов появляется возможность арендовать качественный склад в удобном месте на более выгодных условиях.
-
Гибкие условия аренды. Можно менять арендуемую площадь в зависимости от актуальных потребностей бизнеса. Например, можно снять большую площадь для хранения сезонных товаров.
-
Возможность краткосрочных договоров. Большинство владельцев складов на вторичном рынке дает такую возможность, но все нюансы оговариваются в договоре.
Риски
Для минимизации рисков важно обратиться к юристу, специализирующемуся на сделках с недвижимостью. Специалист проверит юридическую чистоту сделки, изучит правоустанавливающие документы и данные государственных реестров, проанализирует историю перехода прав на объект. К основным рискам относят:
-
Отсутствие прямого договора с собственником. Если нет прямого общения с собственником, а сделку заключает поверенный, важно требовать доверенность, удостоверенную нотариально.
-
Скрытые комиссии. Важно настаивать на оплате по безналичному расчету для обеспечения прозрачности сделки. Если продавец просит перевести деньги наличными, это значит, что он пытается обойти нормативные процедуры, у него могут быть финансовые проблемы, усложняющие сделку.
-
Проблемы с документацией. Основной риск при покупке или аренде склада на вторичном рынке – поддельные документы. Они вводят покупателей в заблуждение, что приведет к юридическим осложнениям и финансовым потерям.
Рекомендации
Следует изучить историю объекта, узнать, какие сделки были совершены, существуют ли непогашенные обязательства по предыдущим сделкам, налагались ли на объект аресты, другие факты. Для получения консультации по сделкам с недвижимостью важно обратиться к юристу. Следуйте нескольким рекомендациям:
-
Проверяйте правоустанавливающие документы. Это ДКП, договоры дарения, наследования, акты введения в эксплуатацию, проектные, разрешительные документы. Важно выяснить, кто является собственником, выполнены ли обязательства по договору, наличие обременений. Следует проверить, не была ли занижена цена при банкротстве предыдущего собственника.
-
Требуйте согласие собственника. Если у продавца несколько совладельцев, сделка о купле-продаже заключается лишь с разрешения всех. Если собственник юридическое лицо, важно проверить, соблюдены ли процедура принятия решения и согласования в соответствии с уставными документами.
-
Внимательно изучайте условия субаренды. Важно ознакомиться с договорами, заключенными в отношении помещения. В них может содержаться информация об условиях аренды, субаренды и иных сделок в отношении данного помещения.
На вторичном рынке складской недвижимости преобладают помещения среднего и низкого класса качества – современные склады выходят на рынок реже.
